Fazenda vai a leilão: o que fazer em cada prazo

Resposta rápida: quem recebeu aviso de leilão da fazenda ainda pode agir, e o prazo depende de onde o leilão vem. Se vem do juiz, numa execução, o produtor pode pagar a dívida até a adjudicação ou a venda e contestar a avaliação, e o leilão para em quatro casos: quando o produtor faz acordo com o credor; quando o juiz dá efeito suspensivo aos embargos, o que exige a dívida garantida por penhora, depósito ou caução e os requisitos da tutela provisória (CPC, art. 919, § 1º); quando o juiz defere o processamento da recuperação judicial, nas execuções de dívidas que entram nela (Lei 11.101/2005, art. 6º, II); ou quando o juiz reconhece que a terra é impenhorável. Se vem do cartório, porque a terra foi dada em alienação fiduciária, são 15 dias para pagar o atrasado, e depois o produtor ainda pode comprar a terra de volta até o segundo leilão; essa garantia fica fora da recuperação judicial, mas, nos 180 dias de suspensão, a terra que o juiz da recuperação reconhecer como bem de capital essencial à atividade não pode ser vendida nem retirada (art. 49, § 3º). Na fazenda hipotecada, a dívida que financiou a atividade agropecuária só se cobra pelo juiz; nas outras dívidas, quando o contrato prevê o cartório, o produtor fica com a terra se pagar o atrasado nos 15 dias da intimação ou, depois, a dívida toda e as despesas antes de a terra ser vendida em leilão (Lei 14.711/2023, art. 9º, §§ 1º e 7º). A pequena propriedade trabalhada pela família tem proteção, desde que o produtor prove esse trabalho, e uma decisão de turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) a estendeu à terra dada em alienação fiduciária (REsp 2.233.886/RS); nesse caso, a proteção se pede ao juiz, em ação própria, antes do leilão do cartório.

O aviso costuma chegar como intimação do processo, carta do Cartório de Registro de Imóveis ou edital com data marcada. Por trás dele está um de três caminhos (penhora, alienação fiduciária ou hipoteca), cada um com regras próprias, e o que salva a terra num caminho às vezes nem existe no outro. Por isso a primeira tarefa é descobrir por qual deles a fazenda está indo a leilão.

De onde vem o leilão da sua fazenda?

A resposta está na matrícula, que o cartório entrega em certidão atualizada. Penhora registrada quer dizer leilão judicial: o credor cobrou na Justiça e o juiz mandou vender. Na alienação fiduciária, o produtor transferiu a propriedade ao credor como garantia, e o cartório conduz a cobrança, sem juiz; na hipoteca, a terra continua em nome do produtor e garante a cédula ou a escritura.

	Execução judicial (penhora)	Alienação fiduciária (Lei 9.514/1997)	Hipoteca
Quem conduz	O juiz, com leiloeiro público (CPC, art. 881, § 1º)	O Cartório de Registro de Imóveis e o leiloeiro do credor	No financiamento da atividade agropecuária, só o juiz, porque a via do cartório não se aplica a ele (Lei 14.711/2023, art. 9º, § 13); nas demais dívidas, o cartório, se o contrato previr (art. 9º, § 15)
O aviso	Intimação ao menos 5 dias antes do leilão, pelo advogado ou, sem ele, por carta, mandado ou edital (CPC, art. 889, I)	Intimação do cartório para pagar em 15 dias (art. 26, § 1º); depois, carta e e-mail com as datas dos leilões (art. 27, § 2º-A)	No processo, como na execução; no cartório, intimação pessoal para pagar o atrasado em 15 dias, como na alienação fiduciária (Lei 14.711, art. 9º, § 1º, que remete ao art. 26 da Lei 9.514)
Até quando pagar e ficar com a terra	Até a adjudicação ou a venda, pela dívida atualizada com juros, custas e honorários (CPC, art. 826)	Nos 15 dias, pagando o atrasado (art. 26, § 5º); depois, pela preferência até o segundo leilão, pagando a dívida inteira e as despesas (art. 27, § 2º-B)	No processo, também pelo valor do maior lance até a assinatura do auto (CPC, art. 902); no cartório, nos 15 dias, pagando o atrasado (Lei 14.711, art. 9º, § 1º); depois, antes de a terra ser vendida em leilão, pela dívida toda e as despesas (art. 9º, § 7º, que marca o limite pela venda, sem dizer se no primeiro ou no segundo leilão)
Lance mínimo	O preço mínimo do edital; sem ele, metade da avaliação (CPC, art. 891)	No primeiro leilão, o valor do contrato ou a base do ITBI, o que for maior; no segundo, a dívida com despesas, ou metade da avaliação se o credor aceitar (arts. 24, § 1º, e 27, §§ 1º e 2º)	No processo, o mesmo da execução (CPC, art. 891); no cartório, no primeiro leilão, o valor do contrato ou a base do ITBI, o que for maior, e no segundo, a dívida com despesas, ou metade da avaliação se o credor aceitar (Lei 14.711, art. 9º, §§ 5º e 6º)
Sobra e falta	A sobra volta ao produtor (CPC, art. 907); se a venda não paga a dívida, a execução continua pelo saldo, com nova penhora (art. 851, II)	A sobra é entregue em 5 dias (art. 27, § 4º); se o lance não cobrir a dívida, o produtor segue devendo a diferença (art. 27, § 5º-A)	No processo, como na execução (CPC, arts. 907 e 851, II); no cartório, a sobra é entregue em 15 dias (Lei 14.711, art. 9º, § 8º) e, se o lance não cobrir a dívida, o produtor continua obrigado pelo restante (Código Civil, art. 1.430), salvo no financiamento da casa própria (Lei 14.711, art. 9º, § 10)

Na alienação fiduciária, a regra da última linha mudou em 2023: a Lei 14.711 incluiu na lei da alienação fiduciária que o devedor continua obrigado pelo saldo quando o leilão não paga tudo e que esse saldo pode ser cobrado em execução e nas outras garantias (Lei 9.514, art. 27, § 5º-A). A exceção que extingue o saldo vale só para o financiamento de compra ou construção da casa do devedor (art. 26-A, § 4º), e não alcança a fazenda dada em garantia de crédito rural.

Recebi a intimação. O que faço nos primeiros dias?

As saídas mais baratas estão nos primeiros dias: pagar o atrasado, pedir prorrogação, provar que a terra é impenhorável ou mostrar que a avaliação envelheceu. Antes de falar com o gerente, junte:

• a intimação, a carta ou o edital, com a data em que chegou;
• a certidão atualizada da matrícula;
• as cédulas, os aditivos, as renegociações e os extratos;
• o laudo de avaliação do processo ou o valor do imóvel escrito no contrato;
• a área em módulos fiscais e a prova de que a família trabalha nela, como as notas de venda da produção.

Conversa com o banco não suspende prazo. No processo, a negociação só para o leilão se credor e devedor pedirem juntos e o juiz suspender pelo prazo combinado (CPC, art. 922); no cartório, o que para a cobrança é o pagamento no prazo, a desistência do credor ou uma decisão judicial.

Como funciona o leilão judicial da fazenda?

No leilão judicial, a terra foi penhorada numa execução, o processo em que o credor cobra um título como a cédula rural, e esse processo anda nesta ordem: citação, prazos para pagar e para se defender, penhora, avaliação e leilões. Citado, o produtor tem 3 dias para pagar, contados da própria citação (CPC, art. 829), e 15 dias para embargar, contados em regra da juntada do mandado ou do aviso de recebimento ao processo (arts. 231 e 915). Os embargos só suspendem a execução se o juiz, a pedido do produtor, lhes der esse efeito, o que exige a execução garantida por penhora, depósito ou caução suficientes e os requisitos da tutela provisória (art. 919, caput e § 1º). No prazo dos embargos, quem reconhece a dívida pode depositar 30% do valor executado, com custas e honorários, e parcelar o restante em até 6 parcelas mensais, com correção monetária e juros de 1% ao mês, e quem escolhe o parcelamento renuncia aos embargos (art. 916, caput e § 6º).

Esses prazos correm da citação, e não do aviso de leilão: quem já recebeu a intimação do leilão em regra passou por eles, e para esse produtor contam os prazos da avaliação, da intimação do leilão e da arrematação, explicados a seguir. A defesa contra a cédula está em embargos à execução de cédula rural.

O cônjuge também é intimado da penhora, salvo na separação absoluta de bens (art. 842). Depois da penhora vem a avaliação, pelo oficial de justiça ou por avaliador nomeado pelo juiz (CPC, art. 870), e o laudo descreve o imóvel, o estado dele e o valor (art. 872). Quando a fazenda admite divisão cômoda, a avaliação é feita em partes, com proposta de desmembramento, para se vender só o que basta ao crédito (art. 872, § 1º). A avaliação pode ser refeita quando houver erro, quando o valor da terra mudar depois dela ou quando o juiz tiver dúvida fundada (art. 873), e a queixa contra a avaliação errada se faz por simples petição, em 15 dias da ciência (art. 917, § 1º).

O juiz fixa o preço mínimo da venda, as condições de pagamento e as garantias do arrematante (art. 885), e o edital traz o valor da avaliação, esse preço mínimo e, no leilão presencial, local, dia e hora de um segundo leilão, que acontece se ninguém se interessar pela terra no primeiro (art. 886, II e V). O edital sai na internet pelo menos 5 dias antes do leilão (art. 887, §§ 1º e 2º), e o produtor é intimado com a mesma antecedência (art. 889, I), assim como o credor que tenha garantia sobre a terra e não seja parte no processo (art. 889, V). O cônjuge que não é parte tem preferência para arrematar em igualdade de condições (art. 843, § 1º). Em qualquer dos leilões, o lance abaixo do preço mínimo do edital é preço vil e não pode ser aceito; sem mínimo fixado, vil é o lance inferior a metade da avaliação (art. 891).

Feita a avaliação, o credor pode pedir para ficar com a terra por preço não inferior ao avaliado, o que se chama adjudicação, e o produtor é intimado desse pedido (art. 876, caput e § 1º); a terra só vai a leilão se a adjudicação não sair (arts. 880 e 881). Até a adjudicação ou a venda, o produtor pode remir a execução, pagando a dívida atualizada com juros, custas e honorários (art. 826). Como o pedido de adjudicação pode vir antes da data do edital, não convém contar esse prazo por ela. Na fazenda hipotecada há uma segunda saída: até a assinatura do auto de arrematação, o produtor fica com a terra se oferecer preço igual ao do maior lance (art. 902), o que custa menos quando esse lance fica abaixo da dívida. Ficar com a terra, porém, não encerra a cobrança: a diferença entre o lance e a dívida continua devida, e a execução segue por esse saldo (art. 851, II).

Como funciona o leilão da alienação fiduciária?

Na alienação fiduciária, o produtor transferiu ao banco a propriedade da terra em garantia e continuou a usá-la enquanto paga (Lei 9.514, art. 24, V). Quando a dívida vence e passa a carência do contrato (15 dias, se ele não fixar outra; art. 26, §§ 2º e 2º-A), o cartório intima o devedor a pagar em 15 dias as prestações vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, multas, encargos, tributos e despesas de cobrança (art. 26, § 1º). Pago o atrasado nesse prazo, o contrato continua como antes (art. 26, § 5º).

A intimação é pessoal, feita por oficial do registro ou pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, § 3º). Quem não é achado no imóvel nem no último endereço informado é presumido em lugar ignorado e pode ser intimado por edital, mas, se o contrato traz um e-mail, a intimação por e-mail tem de sair pelo menos 15 dias antes do edital (art. 26, §§ 4º e 4º-B). O devedor tem o dever de avisar o credor da mudança de endereço (art. 26, § 4º-A), e quem mudou sem avisar pode perder o prazo sem ter visto a carta.

Sem pagamento, o cartório averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do credor (art. 26, § 7º), e dessa averbação correm 60 dias para o primeiro leilão (art. 27). Se nele ninguém oferecer o valor do imóvel fixado no contrato, ou a base de cálculo do imposto de transmissão (ITBI) quando for maior, há segundo leilão em até 15 dias (arts. 24, § 1º, e 27, § 1º), em que vale o lance que cubra a dívida com despesas e encargos; se nenhum lance chega a isso, o credor pode aceitar, a critério dele, o que corresponda a pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º). Até o segundo leilão, o produtor tem preferência para comprar a terra de volta pela dívida somada às despesas, aos tributos e aos custos do leilão (art. 27, § 2º-B). Comprar de volta custa mais que pagar o atrasado nos 15 dias, e é a última saída que a lei abre no cartório.

Quando a venda sai por menos que a dívida, o produtor segue devendo a diferença (art. 27, § 5º-A). Se nem no segundo leilão aparece lance que alcance o mínimo, o credor fica com a terra, livre para dispor dela (art. 27, § 5º). Esse mínimo, que a lei chama de referencial mínimo para arrematação, é a dívida com as despesas e os encargos (art. 27, § 2º). Para calcular o saldo, a lei manda deduzi-lo do valor atualizado da dívida, com os encargos e as despesas de cobrança (art. 27, § 6º-A); como os dois valores praticamente se confundem, pela letra da lei sobra pouco ou nada a cobrar quando o credor fica com a terra. Se o credor cobrar saldo nesse caso, peça a conta por escrito.

Três regras completam o quadro. Penhoras de outros credores não impedem a consolidação nem o leilão; esses credores passam a ter direito à sobra (art. 27, §§ 11 e 12). Quando a mesma dívida tem várias áreas em garantia, o credor pode leiloar todas juntas ou uma de cada vez, até se pagar (art. 27-A). E quem arremata a terra no leilão, ou o próprio credor quando ninguém a arremata, tem direito a reintegração de posse com liminar, para desocupação em 60 dias (art. 30).

A pequena propriedade rural pode ir a leilão?

A Constituição protege da penhora a pequena propriedade rural trabalhada pela família quando a cobrança é de "débitos decorrentes de sua atividade produtiva" (art. 5º, XXVI), que é o caso do custeio e do investimento da lavoura, e o Código de Processo Civil repete a proteção sem essa limitação (art. 833, VIII). Pequena propriedade é o imóvel rural de até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento (Lei 8.629/1993, art. 4º, II, a), e o módulo fiscal muda de município para município.

Três julgados dizem como a proteção funciona. O Supremo Tribunal Federal (STF) fixou que "é impenhorável a pequena propriedade rural familiar constituída de mais de 01 (um) terreno, desde que contínuos e com área total inferior a 04 (quatro) módulos fiscais do município de localização" (Tema 961, ARE 1.038.507, dezembro de 2020). A Corte Especial do STJ decidiu que "é ônus do executado provar que a pequena propriedade rural é explorada pela família para fins de reconhecimento de sua impenhorabilidade" (Tema Repetitivo 1.234, julgado em 6 de novembro de 2024). E a Terceira Turma do STJ, num caso vindo do Rio Grande do Sul, decidiu que a proteção vale também para a terra dada em alienação fiduciária, "sendo tal proteção oponível tanto à penhora judicial quanto à consolidação extrajudicial da propriedade" (REsp 2.233.886/RS, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 9 de dezembro de 2025). Segundo o Informativo 875 do STJ, a proteção não pode ser afastada pela vontade das partes, e a extensão à fiduciária segue o que já se reconhecia para a terra hipotecada.

A decisão sobre a fiduciária é de uma turma, sem força de tese repetitiva, e no caso o produtor provou que a família vivia e trabalhava no imóvel. Em qualquer dos caminhos, a proteção falha quando:

• a área passa do limite (na lei, até quatro módulos fiscais; na tese do STF, escrita para a terra formada por vários terrenos, área total inferior a quatro) ou os terrenos não são contínuos;
• a família não trabalha a terra, ou não consegue provar que trabalha;
• a dívida é do próprio imóvel, inclusive a feita para comprá-lo (CPC, art. 833, § 1º).

Na fazenda maior, em que a família mora, a lei do bem de família protege só a sede de moradia, com os móveis (Lei 8.009/1990, art. 4º, § 2º), e essa proteção não vale na execução da hipoteca que o casal ou a família deu sobre o próprio imóvel (art. 3º, V).

Quem tem pequena propriedade deve apresentar a prova assim que chegar a intimação, e o caminho depende de onde vem a cobrança. Na execução, o CPC permite apontar a penhora incorreta por simples petição no próprio processo, em 15 dias da ciência da penhora (art. 917, § 1º), e esse é o momento de levar a prova; quem deixou o prazo passar precisa levar o caso ao advogado antes do leilão, porque o que ainda cabe depende do andamento do processo. Depois da arrematação judicial, há 10 dias para alegar o vício no processo (CPC, art. 903, § 2º). Contra a cobrança do cartório, onde não há juiz para receber a prova, o caminho é a ação na Justiça com pedido para suspender a consolidação ou o leilão, como no caso do REsp 2.233.886/RS, que começou como ação para anular a cláusula de alienação fiduciária. A regra das máquinas agrícolas está em bloqueio de bens por dívida rural.

A recuperação judicial suspende o leilão?

Suspende, por um tempo, o leilão das dívidas que entram na recuperação. Deferido o processamento, ficam suspensas as execuções e proibida a penhora ou constrição, judicial ou extrajudicial, sobre os bens do devedor por esses créditos (Lei 11.101/2005, art. 6º, II e III), por 180 dias, prorrogáveis uma vez em caráter excepcional (art. 6º, § 4º); as execuções fiscais seguem (art. 6º, § 7º-B). Com o leilão perto, o produtor pode pedir, junto com a recuperação, que o juiz antecipe esses efeitos antes de deferir o processamento, se presentes os requisitos da tutela de urgência (art. 6º, § 12).

A alienação fiduciária fica fora do plano, mas, durante os 180 dias, os bens de capital essenciais à atividade não podem ser vendidos nem retirados (art. 49, § 3º), e o juiz da recuperação pode suspender a constrição deles (art. 6º, § 7º-A). A lei não diz se a terra conta como bem de capital essencial: a essencialidade se prova no processo, e quem a reconhece ou nega é o juiz da recuperação.

No produtor rural, só entram as dívidas que decorrem exclusivamente da atividade rural e estão nos documentos contábeis exigidos (art. 49, § 6º). Ficam fora os recursos controlados do crédito rural renegociados antes do pedido (art. 49, §§ 7º e 8º) e a dívida dos últimos três anos feita para comprar terra (art. 49, § 9º). Como reorganiza todas as dívidas da atividade, a recuperação serve mais a quem tem vários credores e uma lavoura que se sustenta do que a quem tem uma cédula só em atraso. Quem pode pedir está em recuperação judicial do produtor rural.

Dá para prorrogar ou renegociar antes do leilão?

Dá, e quanto antes, melhor. O STJ diz que "o alongamento de dívida originada de crédito rural não constitui faculdade da instituição financeira, mas, direito do devedor nos termos da lei" (Súmula 298, 2004). O pedido se faz por escrito, com protocolo e com os documentos que mostram por que a dívida não pôde ser paga no vencimento; os requisitos de cada modalidade estão em alongamento da dívida rural.

A Medida Provisória 1.376, publicada em 15 de julho de 2026, autorizou linhas de crédito para quitar ou amortizar dívidas de crédito rural e de Cédula de Produto Rural. A linha se contrata em até 120 dias da publicação (art. 1º, § 4º, IV, e art. 2º, § 2º, III), o que leva a 12 de novembro de 2026, contados os dias como manda o Código Civil (art. 132). Esse prazo corre à parte da vigência da medida, já prorrogada até 11 de novembro de 2026; em 23 de outubro, ela ainda estava na comissão mista, sem votação no Congresso. Se não for convertida em lei até lá, perde a eficácia desde a edição (Constituição, art. 62, § 3º), e a janela de contratação fecha com ela, em 11 de novembro; os contratos assinados enquanto ela vigorava continuam regidos por ela, a não ser que o Congresso discipline essas relações por decreto legislativo em até 60 dias (art. 62, § 11). Quem se enquadra está em MP 1.376: renegociação de dívidas rurais.

O que conferir no edital e na intimação

No leilão judicial (CPC, arts. 872, 873, 886, 887 e 889):

• a descrição da fazenda, com divisas, matrícula, benfeitorias e estado;
• o valor da avaliação, a data do laudo e se ele ainda corresponde ao preço da terra na região;
• o preço mínimo, as condições de pagamento e a comissão do leiloeiro;
• o site e o período do leilão eletrônico, ou local, dia e hora do presencial e do segundo leilão, para o caso de ninguém se interessar no primeiro;
• a menção a ônus, recurso ou processo pendente sobre a terra;
• a publicação na internet pelo menos 5 dias antes e a intimação do produtor com a mesma antecedência;
• se a área admitia divisão e a venda de só uma parte.

No leilão do cartório (Lei 9.514, arts. 24, 26 e 27):

• quem intimou e como: pessoalmente, por oficial ou pelo correio com aviso de recebimento;
• se o valor cobrado separa prestações, juros, multas e despesas, e se bate com os extratos;
• o prazo de carência do contrato;
• na intimação por edital, se houve o e-mail 15 dias antes, quando o contrato traz e-mail;
• a data da averbação da consolidação, que dispara os 60 dias;
• o valor do imóvel no contrato e a base do ITBI, que formam o mínimo do primeiro leilão;
• a carta e o e-mail com datas, horários e locais dos dois leilões.

Linha do tempo: o que acontece e quando

Leilão do cartório (Lei 9.514):

1. A parcela vence e corre a carência do contrato, ou 15 dias (art. 26, § 2º-A).
2. Intimação para pagar em 15 dias; pagou, o contrato continua (art. 26, §§ 1º e 5º).
3. Sem pagamento, consolidação averbada na matrícula (art. 26, § 7º).
4. Primeiro leilão em até 60 dias; segundo, em até 15 dias; preferência até o segundo (art. 27, caput e §§ 1º e 2º-B).
5. Havendo venda, sobra em 5 dias e a falta continua cobrável; sem lance que alcance o mínimo no segundo leilão, o credor fica com a terra e deduz da dívida atualizada esse mínimo, que é a própria dívida com despesas e encargos, o que deixa pouco ou nada de saldo (art. 27, §§ 2º, 4º, 5º, 5º-A e 6º-A).
6. Reintegração de posse, com desocupação em 60 dias (art. 30).

Leilão judicial (CPC):

1. Citação: 3 dias para pagar, contados da própria citação (art. 829); 15 dias para embargar ou parcelar, contados em regra da juntada do mandado ou do aviso de recebimento ao processo (arts. 231, 915 e 916).
2. Penhora, intimação do cônjuge e avaliação (arts. 842 e 870 a 872); 15 dias para impugnar o erro da avaliação (art. 917, § 1º); se o valor da terra mudou depois dela, cabe pedir nova avaliação (art. 873).
3. Edital e intimação do produtor ao menos 5 dias antes (arts. 887 e 889).
4. Adjudicação, se o credor a pedir depois da avaliação (art. 876), ou leilão; até a adjudicação ou a venda, remição pela dívida (art. 826) ou, na terra hipotecada, pelo maior lance até o auto (art. 902).
5. 10 dias depois da arrematação para alegar preço vil ou outro vício (art. 903, § 2º).
6. Carta de arrematação e imissão na posse; depois, só ação própria (art. 903, §§ 3º e 4º).

A fazenda já foi leiloada. Ainda dá para fazer algo?

No leilão judicial, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação fica irretratável mesmo que os embargos do produtor sejam depois julgados procedentes, e resta a ele a reparação do prejuízo (CPC, art. 903). Ela ainda pode ser invalidada por preço vil ou outro vício se o juiz for provocado em até 10 dias (art. 903, §§ 1º e 2º); expedida a carta, a anulação só se pede em ação própria, com o arrematante no processo (art. 903, § 4º).

No cartório, o segundo leilão encerra a preferência. Resta conferir se a sobra foi paga em 5 dias (art. 27, § 4º) e, quando o credor ficou com a terra por falta de lance suficiente, se a cobrança de saldo deduziu do valor atualizado da dívida o mínimo do segundo leilão, que é a dívida com despesas e encargos (art. 27, §§ 2º e 6º-A); feita essa dedução, sobra pouco ou nada a cobrar. Cada passo da Lei 9.514 pode ser examinado na Justiça, mas, depois da arrematação ou da consolidação definitiva, só a falta de notificação do devedor impede a reintegração de posse, e as demais falhas, do contrato ou do procedimento, se resolvem em indenização (art. 30, parágrafo único). A lei não ressalva aí a impenhorabilidade da pequena propriedade, que o STJ admitiu contra a consolidação no cartório no REsp 2.233.886/RS; por isso o dono de pequena propriedade tem de levar essa proteção ao juiz antes do leilão.

O que fazer amanhã

1. Pedir ao Cartório de Registro de Imóveis a certidão atualizada da matrícula e ver se há penhora, alienação fiduciária ou hipoteca.
2. Anotar a data em que o aviso chegou e contar o prazo que vence primeiro. No cartório, são 15 dias da intimação para pagar o atrasado, tanto na alienação fiduciária (Lei 9.514, art. 26, § 1º) quanto na hipoteca (Lei 14.711, art. 9º, § 1º); quem já recebeu a carta com as datas dos leilões passou desse prazo, e resta, na fiduciária, a preferência até o segundo leilão, explicada acima (Lei 9.514, art. 27, § 2º-B), e, na hipoteca, pagar a dívida toda e as despesas antes de a terra ser vendida em leilão (Lei 14.711, art. 9º, § 7º). No processo, os prazos de pagar (3 dias) e de embargar ou parcelar (15 dias) correm da citação, e não do aviso de leilão (CPC, arts. 829 e 915); quem já recebeu aviso de leilão em regra passou por eles. Para esse produtor, resta pagar a dívida até a adjudicação ou a venda (art. 826) ou, na terra hipotecada, o maior lance até o auto (art. 902); contestar o erro da avaliação em 15 dias da ciência (art. 917, § 1º) ou, se o valor da terra mudou depois dela, pedir nova avaliação (art. 873); e, depois da arrematação, alegar preço vil ou outro vício em 10 dias (art. 903, § 2º).
3. Procurar um advogado logo ao receber a citação, a intimação do cartório ou o aviso de leilão, sem esperar a resposta do banco nem a véspera do leilão, porque o primeiro prazo costuma vencer antes delas.
4. Juntar cédulas, aditivos, extratos, laudo e as provas da área e do trabalho da família.
5. Pedir ao banco, por escrito e com protocolo, a prorrogação ou a composição da dívida, e continuar contando os prazos.

Quem recebeu aviso de leilão da fazenda pode conversar com o escritório pelo WhatsApp.

Perguntas frequentes

O banco pode leiloar a fazenda sem processo?

Pode, se a terra foi dada em alienação fiduciária, caso em que o leilão corre no cartório (Lei 9.514, arts. 26 e 27), e também na hipoteca de dívida que não financiou a atividade agropecuária, quando o contrato prevê expressamente a cobrança pelo cartório (Lei 14.711/2023, art. 9º, § 15). Na hipoteca dada em financiamento da atividade agropecuária, precisa de processo (art. 9º, § 13).

Quanto tempo tenho para pagar e não perder a fazenda?

Na alienação fiduciária, 15 dias da intimação do cartório (Lei 9.514, art. 26, § 1º); depois, só a preferência até o segundo leilão. Na execução judicial, até a adjudicação ou a venda (CPC, art. 826).

Negociar com o banco suspende o leilão?

Não por si só. No processo, a suspensão depende de pedido das partes e decisão do juiz (CPC, art. 922); no cartório, do pagamento, da desistência do credor ou de decisão judicial.

A pequena propriedade dada em alienação fiduciária pode ir a leilão?

Pode, mas há decisão do STJ que a protege: a Terceira Turma decidiu que a pequena propriedade rural, dentro do limite de quatro módulos fiscais, é impenhorável também contra a consolidação no cartório (REsp 2.233.886/RS, 2025). É decisão de uma turma, sem força de tese repetitiva, e cabe ao produtor provar que a família explora a terra (Tema 1.234 do STJ). A proteção se pede ao juiz, em ação própria, antes do leilão do cartório.

Se a fazenda for vendida por menos que a dívida, continuo devendo?

Na alienação fiduciária, sim, e o saldo pode ser cobrado em execução (Lei 9.514, art. 27, § 5º-A); se o credor ficou com a terra porque ninguém deu o lance mínimo do segundo leilão, a lei manda deduzir da dívida atualizada esse mínimo, que é a própria dívida com despesas e encargos, e por isso sobra pouco ou nada a cobrar (art. 27, §§ 2º e 6º-A). Na execução judicial também: arrematada por terceiro ou adjudicada pelo credor por menos que a dívida, a terra só abate o que rendeu, e a execução continua pelo saldo, com nova penhora se preciso (CPC, arts. 851, II, e 876, § 4º, II). Na hipoteca, a cobrança pelo juiz segue a regra da execução, e no cartório o produtor continua obrigado pelo restante (Código Civil, art. 1.430), salvo no financiamento da casa própria (Lei 14.711/2023, art. 9º, § 10).

A recuperação judicial suspende o leilão da fazenda?

Suspende por 180 dias, prorrogáveis uma vez, as execuções das dívidas que entram na recuperação (Lei 11.101, art. 6º, § 4º). Na alienação fiduciária, que fica fora, os bens de capital essenciais não podem ser vendidos nem retirados nesse período (art. 49, § 3º), e a fazenda só entra nessa proteção se o juiz da recuperação a reconhecer como bem de capital essencial, o que a lei não define.

Gabriel Rodrigues Garcia, advogado, OAB/RS 51.016 e OAB/SC 40.409. SchmatzGarcia: Gabriel Garcia Advogados Associados S/S, OAB/RS 3.558.

Fontes: Constituição Federal, arts. 5º, XXVI, e 62; Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015); Lei 9.514/1997, com a redação da Lei 14.711/2023; Lei 14.711/2023, art. 9º; Código Civil, arts. 132 e 1.430; Lei 11.101/2005, arts. 6º e 49; Lei 8.629/1993, art. 4º; Lei 8.009/1990, arts. 3º e 4º; Medida Provisória 1.376/2026; STF, Tema 961; STJ, Tema 1.234, REsp 2.233.886/RS (Informativo 875) e Súmula 298.

Sobre o autor

Gabriel Rodrigues Garcia é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409), em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).