SchmatzGarciaAdvogados

Direito Agrário

Arrendamento rural: prazo mínimo, preço, preferência e fim do contrato

Por , advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409)

Publicado em 31/10/2026

Resposta rápida: o arrendamento rural dura no mínimo 3 anos na lavoura temporária, 5 na permanente e no gado de grande porte e 7 na floresta, e todo contrato só termina depois da colheita; o preço é em dinheiro, até 15% do valor cadastral; venda e retomada exigem notificação prévia. Nenhuma cláusula afasta isso, mas o STJ só protege quem explora a terra pessoal e diretamente (Estatuto da Terra, art. 95; Decreto 59.566/1966, art. 13).

Nesta página

  1. Arrendamento ou parceria
  2. Quem tem a proteção do Estatuto da Terra
  3. Prazo mínimo
  4. Limite do preço
  5. Pagamento em sacas
  6. Renovação e notificação
  7. Retomada, despejo e fim do contrato
  8. Benfeitorias
  9. Venda da fazenda arrendada
  10. Crédito do arrendatário e carta de anuência
  11. O que fazer agora

Arrendamento ou parceria: o que você assinou?

No arrendamento, o dono cede o uso da terra, inteira ou em parte, por tempo certo ou não, e recebe uma retribuição certa, que ele ganha em ano bom e em ano de seca (Decreto 59.566/1966, art. 3º). Na parceria, o dono entra com a terra e às vezes com benfeitorias, máquinas ou animais, e os dois dividem o que a safra render e também o prejuízo do caso fortuito e da força maior (Estatuto da Terra, art. 96, § 1º). Quem decide qual dos dois contratos existe é o modo de pagar, e o nome escrito no papel não muda isso.

A parceria tem teto para a parte do dono, que cresce conforme o que ele põe no negócio: até 20% da produção quando entra só com a terra nua, 25% com a terra preparada, 30% com terra preparada e moradia, 40% com o conjunto básico de benfeitorias (casa, galpões, cercas, currais), 50% quando fornece ainda máquinas, sementes e animais de tração, e 75% num caso específico da pecuária ultraextensiva (Estatuto da Terra, art. 96, VI, na redação da Lei 11.443/2007). O Decreto de 1966 ainda traz os percentuais antigos, de 10% a 75%, e quem confere o contrato deve usar os da lei.

Muitos parceiros combinam de entregar uma quantidade fixa de sacas, e a lei admite essa prefixação desde que, ao fim do contrato, se faça o acerto do percentual pela produção real; adiantar a parte do dono também não transforma a parceria em outra coisa (art. 96, §§ 2º e 3º). Sem esse acerto final, o valor fixo independe da safra e o contrato se aproxima do arrendamento. As partes podem, a qualquer tempo, converter a parceria em arrendamento (Decreto, art. 50). Quase tudo o que vem abaixo vale para a parceria no que couber (Estatuto, art. 96, VII), e o prazo mínimo dela é de três anos em qualquer atividade (art. 96, I; Decreto, art. 13, II, a).

Quem tem a proteção do Estatuto da Terra?

O Estatuto da Terra foi escrito para proteger quem trabalha a terra alheia, e o regulamento de 1966 diz que os benefícios dele valem para quem explora a área direta e pessoalmente, de modo eficiente e correto (Decreto 59.566, art. 38). O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou essa regra ao pé da letra em dois casos que o próprio tribunal divulgou.

No primeiro, uma empresa agropecuária de grande porte arrendou uma fazenda no Tocantins por um ano, para pasto de gado de corte, viu a área ser vendida a outro comprador e pediu preferência. A Terceira Turma negou, porque as normas protetivas do Estatuto se restringem a quem explora a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo, e mandou aplicar o Código Civil, que não prevê preferência se o contrato não a escreve (REsp 1.447.082, notícia de 10/06/2016). No segundo, uma fazenda foi vendida na recuperação judicial da dona, e três membros de uma família que se diziam arrendatários dela perderam a preferência: não moravam no imóvel, um deles tinha outras terras, e o tribunal os viu como empresários do ramo agrícola (REsp 2.140.209, notícia de 09/12/2025).

Nos dois casos pesou o modo de explorar a terra, mais que o tamanho do negócio: quem arrenda como empresa, não mora no imóvel ou tem outras terras deve escrever no contrato o prazo, a preferência e a renovação, porque a lei agrária pode deixar de garanti-los a ele. Para quem toca a lavoura ou a criação pessoal e diretamente, as regras abaixo valem inteiras, e qualquer cláusula que as contrarie é nula de pleno direito (Decreto, art. 2º, parágrafo único).

Qual o prazo mínimo do arrendamento rural?

O prazo mínimo depende do que se faz na terra, e o regulamento o fixa para que o arrendatário tenha tempo de colher o que plantou e de conservar o solo (Decreto 59.566, art. 13, II, a):

Atividade na áreaPrazo mínimo
Lavoura temporária (soja, milho, trigo, arroz) ou pecuária de pequeno e médio porte3 anos
Lavoura permanente ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de produtos de origem animal5 anos
Exploração florestal7 anos
Parceria, em qualquer atividade3 anos

O arrendamento feito sem prazo presume-se feito por três anos (Estatuto da Terra, art. 95, II). Em qualquer caso, o contrato só termina depois de concluída a colheita, a parição do rebanho ou a safra dos animais de abate, e se a colheita atrasar por força maior o prazo se prorroga sozinho até ela acabar (art. 95, I; Decreto, art. 21, § 1º). Quem quer começar uma cultura que não estará colhida no fim do contrato precisa combinar antes com o dono quanto pagará pelo tempo a mais (Estatuto, art. 95, III).

Discute-se se o gado bovino é pecuária de grande porte. Num caso de 86,7 hectares, o STJ aplicou à criação de bovinos o prazo de cinco anos, seguindo a doutrina que reserva o médio porte a suínos, caprinos e ovinos (REsp 1.336.293, relator Ministro João Otávio de Noronha, citado em notícia especial do STJ de 23/09/2018).

Qual o limite do preço do arrendamento?

A remuneração anual do arrendamento, qualquer que seja a forma de pagamento, não pode passar de 15% do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entram no contrato; o teto sobe para 30% só quando o arrendamento é parcial e recai em glebas escolhidas para exploração intensiva de alta rentabilidade (Estatuto da Terra, art. 95, XII, na redação da Lei 11.443/2007).

Na conta do regulamento, quando a área inteira está arrendada, a um ou a vários arrendatários, a soma dos preços não pode passar de 15% do valor da terra nua declarado no cadastro do imóvel e no recibo do Imposto Territorial Rural (ITR); as benfeitorias que entram no contrato têm teto próprio, de 15% do valor delas na declaração do imóvel (Decreto 59.566, art. 17, §§ 1º e 5º). Por isso o teto se confere com o documento do imóvel em mãos, antes de assinar ou de renovar.

O preço pode ser fixado em sacas de soja?

A lei responde que não: o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, e é proibido fixá-lo como quantidade de frutos ou produtos (Decreto 59.566, art. 18 e parágrafo único). O que a lei permite é combinar que o pagamento se faça em produto, pela cotação corrente no mercado local na data do pagamento, e nunca abaixo do preço mínimo oficial. Se o dono exigir que a conversão use preço inferior ao da região, ou houver outra simulação ou fraude, o arrendatário pode pagar em dinheiro (art. 19; Estatuto da Terra, art. 92, § 7º). Também é proibido obrigá-lo a aceitar vales ou ordens no lugar de dinheiro, a vender a colheita só ao dono, a beneficiar a produção no estabelecimento dele ou a comprar no armazém que ele indicar (Estatuto, art. 93).

O contrato "a tantas sacas por hectare" continua sendo o mais comum no campo. O STJ julgou um deles, que previa 1.060 sacas de soja de 60 quilos: a cláusula é nula, mas a nulidade não impede o dono de cobrar o que lhe é devido pelo uso da terra, e o valor se apura por arbitramento na liquidação da sentença (REsp 1.266.975, Terceira Turma, relator Ministro Villas Bôas Cueva, em notícia especial do STJ de 23/09/2018). Quem arrenda em sacas deve guardar o contrato e os comprovantes de cada entrega, porque, numa disputa, o valor sairá de uma conta e não da quantidade escrita.

Renovação: a notificação de seis meses

O arrendatário tem preferência para renovar o contrato em igualdade de condições com quem mais quiser arrendar a área, e por isso o dono deve notificá-lo, até seis meses antes do vencimento, das propostas que recebeu, com cópia autêntica delas (Estatuto da Terra, art. 95, IV; Decreto 59.566, art. 22). Se essa notificação não chega no prazo, o contrato se considera renovado automaticamente, nas mesmas condições. Num contrato que vence em 30 de junho, a notificação precisa chegar até 30 de dezembro do ano anterior.

O STJ aplicou essa regra a herdeiras que pediram a posse de uma área arrendada por oito anos, depois que o prazo terminou: como os arrendatários não foram notificados a tempo, o contrato estava prorrogado e o pedido foi julgado improcedente (REsp 1.277.085, Terceira Turma, notícia de 04/10/2016).

A renovação automática ainda pode ser desfeita nos 30 dias seguintes ao fim do prazo da notificação de seis meses: nesse intervalo, uma das partes pode desistir da renovação ou fazer nova proposta, por declaração registrada no Registro de Títulos e Documentos. Qual das partes tem essa saída depende da norma que se aplica: o regulamento a dá ao arrendatário (Decreto, art. 22, § 1º), e o Estatuto, na redação de 2007, ao arrendador (art. 95, IV), divergência que só o exame do caso concreto resolve.

A forma também conta: as notificações, a desistência e a proposta se fazem por carta pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos da comarca do imóvel ou por requerimento judicial (Decreto, art. 22, § 3º). Uma conversa ou uma mensagem de celular não substitui esse caminho.

Retomada, despejo e fim do contrato

O dono que quer a terra de volta ao fim do contrato tem uma saída na lei: notificar o arrendatário, até seis meses antes do vencimento, de que vai explorar a área diretamente, em cultivo direto e pessoal, ou por meio de um descendente seu (Estatuto da Terra, art. 95, V; Decreto, art. 22, § 2º). Essa retomada precisa ser sincera: o dono que retoma sem a intenção declarada responde pelas perdas e danos do arrendatário, que pode provar a insinceridade por qualquer meio (art. 22, § 4º), e no despejo a sinceridade tem de ser comprovada em juízo (art. 32, VIII). Quando o imóvel é dividido entre herdeiros, cada um pode retomar a sua parte, e o arrendatário renova quanto à parte dos que não quiserem (art. 23).

A morte do dono não encerra o contrato: num contrato de parceria de 16 anos, o STJ decidiu que ele segue até o fim do prazo e que os herdeiros podem retomar a área com notificação extrajudicial até seis meses antes do término, indicando o motivo legal da retomada, como a exploração direta ou por descendente descrita acima (REsp 1.459.668, Terceira Turma, julgado em dezembro de 2017). Quando o arrendatário é a família, a morte de quem a chefia também não encerra o contrato, se outra pessoa qualificada continuar a lavoura (Decreto, art. 26, parágrafo único).

O despejo só cabe nos casos que o regulamento lista: fim do prazo ou da renovação; subarrendamento, cessão ou empréstimo da área sem consentimento prévio e expresso do dono; falta de pagamento no prazo combinado; dano à terra ou às colheitas com dolo ou culpa; mudança da destinação do imóvel; abandono total ou parcial do cultivo; descumprimento das cláusulas obrigatórias de conservação; retomada sincera; e infração grave da lei ou do contrato (Decreto, art. 32). Na falta de pagamento, o arrendatário evita o despejo se, no prazo da contestação, pedir para pagar a renda atrasada, os encargos, as custas e os honorários do advogado do dono. O juiz fixa o prazo desse pagamento, de no máximo 30 dias contados da entrega em cartório do mandado de citação cumprido (art. 32, parágrafo único).

Ao sair, o arrendatário devolve a terra como a recebeu, salvo o desgaste natural do uso, e responde pelo prejuízo que causar por uso predatório, culposo ou doloso (Decreto, art. 41, V); pelo que não causou, não responde (Estatuto, art. 95, X). Quem sai deixa quem entra preparar o ano seguinte, e quem entra deixa quem sai terminar a colheita (Decreto, art. 44). Se a força maior destruir por inteiro o objeto do contrato, ele se extingue sem indenização de parte a parte (art. 29).

Benfeitorias: quem paga a cerca, o galpão e o açude?

Ao fim do contrato, o arrendatário tem direito de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias, que conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore, e pelas úteis, que aumentam ou facilitam o uso da terra; as voluptuárias, de mero recreio, só se indenizam se o dono as autorizou expressamente (Estatuto da Terra, art. 95, VIII; Decreto 59.566, arts. 24 e 25). Enquanto não recebe a indenização das necessárias e das úteis, o arrendatário pode ficar no imóvel, usando-o nos termos do contrato (art. 25, § 1º). Quando a benfeitoria é paga pelo dono e aumenta o rendimento da área, ele tem direito a elevar a renda na mesma proporção (art. 25, § 2º).

A cláusula em que o arrendatário renuncia a essa indenização não vale, e o STJ o disse de modo expresso: nos contratos agrários é proibida a renúncia à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. No mesmo caso, porém, as partes haviam trocado as benfeitorias por mais duas safras de arroz na área, e o tribunal entendeu que houve acordo de compensação, e não renúncia (REsp 1.182.967, Quarta Turma, julgado em junho de 2015). A prova da obra e do gasto fica com quem a fez, e por isso notas fiscais, recibos e fotos com data valem tanto quanto a cláusula.

O dono vendeu a fazenda: o que acontece com o arrendamento?

A venda da terra, ou a hipoteca que o dono der sobre ela, não interrompe o contrato: o comprador assume os direitos e as obrigações do vendedor até o fim do prazo, sem mudar o preço, o prazo nem as demais condições (Estatuto da Terra, art. 92, § 5º; Decreto, art. 15).

Antes de vender, o dono deve dar ao arrendatário a chance de comprar em igualdade de condições, comunicando-lhe a venda por notificação judicial ou por outra forma comprovada com recibo; o arrendatário tem 30 dias, contados dessa notificação, para exercer a preferência (art. 92, § 3º; Decreto, art. 45). Se a área estiver arrendada a mais de um produtor, a preferência só vale para comprar o imóvel inteiro, e qualquer deles pode comprá-lo se os outros não quiserem (Decreto, art. 46).

O arrendatário que não foi notificado pode depositar o preço e ficar com o imóvel, se pedir na Justiça em até seis meses contados do registro da venda no Registro de Imóveis (Estatuto, art. 92, § 4º); o descumprimento também se resolve em perdas e danos (Decreto, art. 47). Vale aqui a ressalva do STJ: esse direito tem sido negado ao arrendatário que não explora a terra pessoal e diretamente (REsp 1.447.082 e 2.140.209). Para o comprador, a lição é conferir quem ocupa a área e se cada arrendatário foi notificado antes de assinar a escritura.

O arrendatário pode financiar a lavoura? Carta de anuência e penhor

Pode. O arrendatário é produtor rural, pode tomar crédito rural (Decreto 59.566, art. 51), e o penhor da safra que ele dá ao banco vale sem a anuência do dono da terra (Lei 2.666/1955, art. 3º; Decreto, art. 52). A anuência só é exigida quando o prazo do penhor ultrapassa o prazo do arrendamento, ou quando o contrato vence antes do fim do financiamento somado à prorrogação que uma frustração de safra pode exigir (Lei 2.666, art. 3º, § 1º; Decreto, art. 53).

Quando a anuência é exigida, ou quando o banco pede a carta de qualquer modo, o dono não deveria negá-la: o regulamento manda que todo contrato agrário traga a concordância do dono com os pedidos de crédito rural feitos pelo arrendatário (art. 13, VII, a), e as cláusulas obrigatórias se presumem até no contrato verbal (art. 11). Se o arrendamento é verbal, ele se prova ao banco por declaração escrita do dono, e a renovação do contrato renova também o consentimento já dado para o penhor (arts. 54 e 60).

A carta de anuência autoriza a garantia sobre a lavoura, e o dono que a assina deve conferir se o papel diz só isso, porque hipoteca da terra e aval são outras garantias, com outro peso. Quando o financiamento vem por Cédula de Produto Rural, a garantia segue a lei da cédula, explicada nos guias da CPR física e da CPR financeira.

O que fazer agora

  1. Pôr no papel o que está combinado de boca. A lei admite o contrato verbal e permite prová-lo por testemunhas, e cada parte pode exigir da outra que o ajuste seja escrito (Decreto 59.566, arts. 11, § 2º, e 14). O escrito traz partes, matrícula e área com limites, atividade, prazo, preço com forma e época de pagamento, e as cláusulas obrigatórias (art. 12).
  2. Conferir a atividade e o prazo: lavoura de soja ou milho, três anos; gado bovino, cinco anos pelo entendimento do STJ citado acima; floresta, sete. Marcar no calendário a data que fica seis meses antes do vencimento.
  3. Conferir o preço: se está fixado em sacas, anotar a cotação local de cada pagamento e guardar os comprovantes; se é em dinheiro, comparar com o teto explicado acima, de 15% do valor da terra nua que consta do cadastro e do ITR do imóvel, mais 15% do valor das benfeitorias que entram no contrato.
  4. Dono que quer retomar a área ou que recebeu proposta de outro interessado em arrendá-la: notificar o arrendatário até seis meses antes do vencimento, por carta pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou pela Justiça, com cópia das propostas quando houver. Dono que quer vender: notificar o arrendatário antes da venda, pela Justiça ou por outra forma comprovada com recibo, e dar a ele os 30 dias da preferência.
  5. Arrendatário que fez obras: reunir notas, recibos e fotos de cada benfeitoria antes de entregar a área.
  6. Se a lavoura da área arrendada está financiada e a dívida apertou, o guia de dívida rural mostra os caminhos de 2026.

Dúvidas sobre um contrato de arrendamento ou de parceria? Fale com o escritório.

Perguntas frequentes

Qual o prazo mínimo do contrato de arrendamento rural?

Três anos na lavoura temporária e na pecuária de pequeno e médio porte, cinco anos na lavoura permanente e na pecuária de grande porte, e sete anos na exploração florestal (Decreto 59.566/1966, art. 13, II, a). O contrato sem prazo presume-se feito por três anos, e todo contrato termina só depois da colheita (Estatuto da Terra, art. 95, I e II).

O arrendamento pode ser pago em sacas de soja?

O preço deve ser fixado em dinheiro; o pagamento pode ser feito em produto, pela cotação local na data do pagamento (Decreto 59.566, art. 18). O STJ considera nula a cláusula que fixa o preço em quantidade de sacas, mas permite ao dono cobrar o valor devido, apurado por arbitramento (REsp 1.266.975).

Qual o valor máximo do arrendamento rural?

Até 15% do valor cadastral do imóvel por ano, incluídas as benfeitorias do contrato, ou até 30% no arrendamento parcial de glebas escolhidas para exploração intensiva de alta rentabilidade (Estatuto da Terra, art. 95, XII).

Se o dono vender a fazenda, o arrendamento acaba?

Não. O comprador assume o contrato até o fim do prazo (Estatuto da Terra, art. 92, § 5º). O arrendatário tem 30 dias da notificação para comprar em igualdade de condições e, se não foi notificado, seis meses do registro da venda para depositar o preço e ficar com o imóvel (art. 92, §§ 3º e 4º), ressalvado o entendimento do STJ que nega a preferência a quem não explora a terra pessoal e diretamente.

Como o dono retoma a terra arrendada?

Notificando o arrendatário até seis meses antes do vencimento de que vai explorar a área diretamente ou por meio de descendente, por carta pelo Registro de Títulos e Documentos ou pela Justiça (Estatuto da Terra, art. 95, V; Decreto 59.566, art. 22, §§ 2º e 3º). Sem a notificação no prazo, o contrato se renova automaticamente.

O arrendatário precisa da carta de anuência para financiar a lavoura?

Em regra, não: o penhor da safra dado pelo arrendatário vale sem a anuência do dono, salvo quando o prazo do penhor passa do prazo do arrendamento ou quando o contrato vence antes do fim do financiamento somado à prorrogação que uma frustração de safra pode exigir (Lei 2.666/1955, art. 3º e § 1º; Decreto 59.566, art. 53). Quando a anuência é exigida ou o banco pede a carta, o dono não deveria negá-la, porque a concordância com o crédito rural do arrendatário é cláusula obrigatória do contrato agrário (Decreto 59.566, art. 13, VII, a).

Fontes

Sobre o autor

é advogado (OAB/RS 51.016, OAB/SC 40.409), em Porto Alegre. Atua em direito bancário, revisão de contratos, dívidas rurais e superendividamento, e é autor do livro Estou Endividado! E Agora? (Besourobox).